《存量经济时代，国有存量资产盘活路径的新解读》

报告内容摘要

9-21，国务院办【bàn】公厅发布了《关于【yú】进一【yī】步盘活存量资【zī】产【chǎn】扩大有效投资的【de】意见》（国【guó】办发【fā】〔2022〕19号）（以下简称“19号文”），提出有效盘【pán】活存【cún】量资产，形成存【cún】量资产和新增投资的良性循环【huán】，对于提升基础【chǔ】设施运【yùn】营【yíng】管理【lǐ】水平、拓宽社【shè】会投资渠道【dào】、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负【fù】债水平等具有【yǒu】重【chóng】要意义，并针对进一步盘【pán】活存【cún】量资产、扩大有【yǒu】效【xiào】投资提出了一系【xì】列意见。

19号文提出【chū】了七【qī】大【dà】存量资产盘活方式【shì】，但缺乏更为具象化的实操指引，在此慧联产研对盘活方【fāng】式【shì】的路【lù】径【jìng】要点展开解读【dú】及分【fèn】析。

从国企和社会【huì】资【zī】本两大主体在存量资【zī】产市场【chǎng】的交集【jí】情况来看，在19号【hào】文【wén】的基础上重新梳理【lǐ】出【chū】较为基本的【de】、常见的、业内操作最【zuì】多的四种盘活路径：自【zì】主或引进【jìn】第三方专业化运【yùn】营管理【lǐ】实现对资【zī】产的升级【jí】改造、产权【quán】交易方式【shì】实现对资产权属的再配置【zhì】、采用政府和社会【huì】资本【běn】合作（PPP）模式推动重【chóng】资产项目、发行基础【chǔ】设施公募【mù】REITs盘活现金流持续型【xíng】存量项目【mù】。这四【sì】种路径是目前国内存量资【zī】产盘活项目的基本【běn】逻辑，其他的盘活方式大多是在基【jī】本【běn】路径上组合【hé】演变而来【lái】。具体各路【lù】径关键内【nèi】容【róng】分析详见下方【fāng】报告【gào】。

本报告【gào】中，慧联【lián】产【chǎn】研提出【chū】了存量经济时代，国有存量资产盘【pán】活的三大内核。

（1）目标内核：一场明确的持久性改革

投资作为GDP经济增【zēng】长的三驾马车【chē】之一，有【yǒu】效才【cái】是真动【dòng】力，扩大有【yǒu】效投【tóu】资即是为经济增【zēng】长增加驱动力，慧联产研认【rèn】为【wéi】，在当今世【shì】界格局【jú】摇晃【huǎng】的【de】存量经【jīng】济【jì】时代【dài】下，国家高位推动的“存量盘【pán】活策略”将是【shì】一【yī】场明确且坚定【dìng】的【de】持久性改革，当中【zhōng】所触及到深层次的【de】问题包括：一方面，国企和地方政府过去的无序低效【xiào】的【de】投资【zī】和运【yùn】营【yíng】，积【jī】累了【le】相当多的【de】债务，导致目前国内债务和财政收支系统性问题严峻，希望借此缓解【jiě】国【guó】企和地【dì】方政【zhèng】府的债务问题，非一【yī】时半刻可以解【jiě】决，而存量资产就是最大的消纳池，剥离不良资产、冲抵【dǐ】不良【liáng】债务等，另一方面可以借此激活【huó】优质资【zī】产，获得持续可观的收入，并且可吸引了解【jiě】市【shì】场需求的民营企【qǐ】业参与，民营企【qǐ】业相对更具有灵【líng】敏的市【shì】场嗅觉，市场化的投资视【shì】角及运营管理经验，可以修补政【zhèng】府在存量资产盘【pán】活【huó】过程中的短【duǎn】板【bǎn】。

（2）路径内核：适配且可循环称之有效

正如19号文所【suǒ】提出【chū】的有【yǒu】效盘活【huó】存量【liàng】资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。对于盘活存【cún】量【liàng】国有资产【chǎn】的方式和实【shí】施路径，需要从资【zī】产属性【xìng】、国有企业自身开发能【néng】力和资质情【qíng】况，结合项【xiàng】目所【suǒ】处区域城市【shì】的【de】产【chǎn】业基础【chǔ】、资源禀赋、以及项【xiàng】目规划定位【wèi】、发展【zhǎn】方向等【děng】维度，有机地选择合【hé】适的盘活【huó】方【fāng】式和实施路径，同时可灵活地【dì】组【zǔ】合盘【pán】活路径，例如：已【yǐ】采用PPP或者EPC+O模式的项【xiàng】目，若该项目仍满足发行公募【mù】REITs的【de】基本条件，也可探索在合规程序的操作下，再通【tōng】过【guò】发行公募REITs进行再次融资（此处举例仅供思维参考）；此外【wài】，存量资【zī】产和改扩建项目【mù】有机【jī】结合亦可以释【shì】放更多的价【jià】值空间给到市场参与者选择，进而拓【tuò】宽【kuān】项目的成本投入【rù】来源、收入来源【yuán】，以片区式【shì】思维提高城市资产综合利用价值。另【lìng】外，在引入市场【chǎng】参【cān】与者时，要积极探索国民两条【tiáo】线【xiàn】的【de】链【liàn】主【zhǔ】企业通【tōng】过兼并重组、产权转让等方式加强存量【liàng】资产优化整合的协【xié】同路径，积极探索【suǒ】通【tōng】过与【yǔ】链主企业混合【hé】所有制【zhì】改【gǎi】革、引【yǐn】入战略【luè】投资方【fāng】和市场化专业策划运营管【guǎn】理一体化机构等【děng】，提升存【cún】量资产项【xiàng】目的【de】整【zhěng】体操盘能力，达到资产与需【xū】求匹配、存量资产和新增【zēng】投【tóu】资良性循环才是长久之【zhī】计。

（3）创新内核：类似统一大市场的本质

如同国家的【de】统一大【dà】市场顶层【céng】方针精【jīng】神，存量资【zī】产盘【pán】活类似各专业市场间的【de】相互依存、相互补充【chōng】、相互开放【fàng】、相互协【xié】调的有机【jī】市【shì】场【chǎng】体【tǐ】系需要，若【ruò】只顾【gù】如何解【jiě】决烂账坏账的【de】资产【chǎn】项目【mù】而忽【hū】略【luè】市场化配置资源【yuán】所带来【lái】的产业和【hé】社会效益，城市【shì】难以得到可持续活源。因此，盘活存量资产的关键【jiàn】在于积极引入非【fēi】公经济成分，实现“大政府+大市场”格局。对于优质项目可创【chuàng】新【xīn】股权转【zhuǎn】让【ràng】+民企接手【shǒu】、协议置【zhì】换+开发利【lì】用、土【tǔ】地作【zuò】价【jià】入【rù】股+合作开【kāi】发等路径，对于闲【xián】置项目，可创新政府回购+重新入市【shì】，释【shì】放资产价值【zhí】，对于经营性自持资产，可【kě】创新委【wěi】托经营+梯次分级管理等路【lù】径，对于资本化运作【zuò】项目，可创新城市更新+专项债+公募REITs等复式路径。 
 

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